L'art. 1129 del codice civile stabilisce che "l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La norma si presta a due interpretazioni, la prima dice che l'amministratore rimane in carica due anni, la seconda, per me più corretta ma minoritaria, dice che l'amministratore è nominato a tempo indeterminato sino alla sua revoca da parte dell'assemblea.
Questa intepretazione trova conferma nella prosecuzione dell'art. 1129 del codcie civile che prevede "L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore." Sulla revoca o dimissioni, dice la norma e non sulla nomina, ossia solo se l'amministratore si dimette o viene revocato deve essere nominato un nuovo amministratore. La ratio della norma è facilmente comprensibile, ossia il legislatore vuole evitare che il condominio rimanga senza amministratore poichè per la sua nomina è richiesta una maggioranza qualificata.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina, maggioranzza degli interventuti in assemlbea e metà del valore dell'edificio in termini di millesimi, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.
Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:
- non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale
- non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
- non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti
- si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore
- omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco)
- omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea
- omette di aprire il conto corrente condominiale
- gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti
- omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto
- si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti
- non cura la tenuta dei registri obbligatori
- non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme)
- cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.
Inoltre quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.
